Складская недвижимость Санкт-Петербурга: итоги 2017 и прогноз 2018

Складская недвижимость Санкт-Петербурга: итоги 2017 и прогноз 2018
Рынок аренды складов высокого класса Санкт-Петербурга чувствовал себя довольно уверенно в 2017 году. За год было реализовано более 190 000 кв.м. складских помещений класса А и B, что более чем вдвое превысило объем сделок 2016 года. Также, подводя итоги года, следует отметить крупнейшую сделку по приобретению инвестфондом Raven Russia складского комплекса Gorigo (86000 кв.м.) в составе российского портфеля финского инвестфонда, покинувшего российский рынок. Агентство SPB4RENT выступило брокером ряда сделок по аренде складов класса А и B общей площадью более 30 000 кв.м. Крупнейшей сделкой в данном сегменте для нас стал переезд ГК "Корона Авто" на складской комплекс Nordway - склад автозапчастей занял площадь 9000 кв.м.

В силу роста цены строительства складских зданий за последние годы при снижении ставок аренды структура предложения имеет тенденцию на смещение от спекулятивного формата (арендный бизнес) к проектам built-to-suit. Ведь ранее инвесторы могли рассчитывать на высокий спрос и окупаемость проектов в пределах 5-6 лет. Сегодня реальные сроки окупаемости спекулятивных складов составляют порядка 7-8 лет при грамотной концепции, продуманной логистике и адекватном маркетинге объекта. В то же время, не попав в рынок или отказавшись от работы с брокерами, новый складской комплекс рискует надолго остаться без арендаторов, что значительно ухудшит рентабельность проекта.

На начало 2018 года эксперты SPB4RENT насчитали более 180 000 кв.м. складов высокого класса, предлагаемых в аренду девелоперами Санкт-Петербурга и ближайших районов Ленобласти. Мы учли не только свободные площади, но также освобождающиеся и те, что будут введены в эксплуатацию до конца года.

Интересные проекты в текущем году предложили рынку Логопарк Троицкий (12000 кв.м.) и Логопарк М10 (32000 кв.м.). Внушает оптимизм, что соответственно английский и литовский инвесторы проявляют оптимизм в отношении российской недвижимости, несмотря на рост геополитических рисков. При сохранении темпа арендных сделок в 2018 году можно предположить, что вакансия в складских комплексах сократится с текущих 6,3% до 5%. Ведь более 70% сделок связано с перемещением резидентов высококлассных складов внутри рынка, что не уменьшает объем предложения качественных площадей. Меньшую часть составляют сделки, связанные с улучшением арендаторами качества своих складов, а также сделки по открытию компаниями новых складов в Петербурге, они то и будут уменьшать вакансию на высококлассных складах.

Отметим, что крупнейшие продовольственные сети уже разместили свои распределительные центры в Санкт-Петербурге (в основном в Шушарах), став долгосрочными арендаторами (Окей, Пятерочка, Перекресток, Дикси) или собственниками (Магнит, Лента, Верный) складских зданий, в 2018 году основными потребителями складов могут стать сетевики сегмента DIY и Non-food дистрибьюторы.

С точки зрения рентабельности инвестиции в складскую недвижимость на наш взгляд наиболее привлекательно строительство складов B класса, ведь арендные ставки на комплексах А и В класса фактически сравнялись, при этом, отказавшись от претензий на премиальность, инвестор может сэкономить до 30% стоимости объекта. Реализовать относительно бюджетный формат “бэшек”, по высокой цене позволяет стабильный спрос на склады площадью от 600 до 1500 кв.м. Такую нарезку в силу своих геометрических характеристик и амбиций, как правило, не могут предложить комплексы высшего класса.

За последние 3 года SPB4RENT совместно с инвесторами Петербурга и группой строительных компаний “Строй СПб” создало ряд небольших спекулятивных складских комплексов B класса. Текущая арендная ставка в данных комплексах составляет 400 руб/кв.м. в месяц без учета НДС, коммунальных услуг, а также расходов на ряд эксплуатационных услуг, которые обычно включены в ставку на складах класса А. В 2018 году в трех районах Санкт-Петербурга при консалтинговой поддержке SPB4RENT запланировано строительство как минимум четырех новых складских комплексов масштабом до 8000 кв.м. каждый с “нарезкой” площадей от 1000 до 1300 кв.м.

При условии сохранения правил игры и отсутствия новых геополитических потрясений логично предсказать рост ставок аренды в складском сегменте на фоне снижения доли вакантных площадей, а за ним и возвращение интереса к инвестициям в складскую и производственную недвижимость Санкт-Петербурга. Мы уже отметили рост количества запросов на покупку промышленных участков земли в индустриальных парках Санкт-Петербурга.

Благодарим за внимание к нашему материалу! Будем рады ответить на Ваши вопросы касательно складской и производственной недвижимости по телефону: +78129473277


Статью подготовил Антон Шулико, руководитель агентства коммерческой недвижимости SPB4RENT