Строительство складов Built-to-suit

Строительство складов Built-to-suit
Строительство и реконструкция объектов коммерческой недвижимости могут быть реализованы по двум схемам: спекулятивной и билттусьют (built-to-suit - с англ. можно перевести как "построено, чтобы соответствовать"). Эти схемы отличаются моментом определения клиента (арендатора / покупателя) для здания: до или после строительства. Итак в этой статье речь пойдет о варианте "До", так называемом "built-to-suit".

Активное развитие рынка складов в Санкт-Петербурге началось в 2008 году, когда было построено и заложено несколько крупных складских комплексов: МЛП Уткина заводь, СК Шушары, ПНК2 и других. На растущем рынке новые площади быстро поглощались арендаторами, к тому же стоимость строительства была сравнительно невысока, например изготовление и монтаж металлоконструкций (основы современных зданий) стоили в 2 раза дешевле, чем в 2018 году.

Такие условия привлекали инвесторов к проектам складских комплексов, в результате чего за 10 лет в Санкт-Петербурге было построено более 2 млн. кв.м. складов высокого класса.

Экономические потрясения, кризисы, падение курса рубля, санкции и пр. проблемы сильно перетряхнули малые и средние предприятия - основных потребителей современной складской недвижимости. Ставки аренды переформатировались и русифицировались: собственникам пришлось отказаться от долларовых ставок и включить в рублевую ставку операционные и эксплуатационные расходы, которые ранее выставлялись отдельно. Фактически цена в долларах упала в 2,5 раза, в рублях - примерно в полтора. Так при курсе 30 руб/доллар (2014 год) ставка аренды складов класса А в пересчете на рубли составляла порядка 600 руб/кв.м. все включено, после падения рубля до 60 руб/доллар постепенно пришла к 450 руб/кв.м в месяц. Меньше "пострадали" склады класса B, ведь они и раньше сдавались в рублях.

Однако для западных игроков рынка складской недвижимости России такой переход стал весьма болезненным. Ряд инвестфондов продал российские активы. Те же, кто решил продолжить работу в России стали осторожнее, сконцентрировавшись на проектах built-to-suit.

Теперь инвесторы строят в основном под конкретных арендаторов или покупателей, таким образом, уменьшая риски простоя новых объектов. Ведь построить то, что не будет востребовано рынком - инвестиционное самоубийство. Темпы строительства и ввода новых складов значительно снизили в последние годы, зато в отсутствии масштабных проектов владельцы складов могут повышать ставки, либо выбирать арендаторов.

Агентство SPB4RENT работает на складском рынке Санкт-Петербурга с 2009 года и видело различные времена. Мы сдавали в аренду спекулятивные склады и проекты билт-ту-сьют.
Классическая схема реализации проектов built-to-suit:
1. Определение концепции и масштаба проекта.
2. Подбор и приобретение земельного участка.
3. Получение технических условий на подключение коммуникаций.
4. Поиск арендаторов и покупателей зданий в созданном технопарке.
5. Заключение предварительного договора аренды / купли-продажи или договора строительного подряда (генподряда) с клиентом.
6. Проектирование и строительство инженерных сетей и объектов для аренды / продажи.
7. Ввод объектов в эксплуатацию.
8. Заключение долгосрочного договора аренды, договора купли-продажи объекта.
9. Управление инфраструктурой и эксплуатацией созданного технопарка.

Стоит отметить, что в полном смысле Built-to-suit может быть реализован только при продаже объекта. Если объект будет в итоге продан заказчику, то его требования и пожелания к формату, логистике и техническим характеристикам склада максимально учитываются.

Когда же речь идет о строительстве под арендатора, обычно инвестор строит максимально востребованный рынком объект, чтобы в случае прекращения договора аренды с первоначальным арендатором была возможность оперативно сдать объект по рыночной ставке новому арендатору. Однако, заключив предварительный договор аренды на стадии П (проектирование), клиент может повлиять на:
1. Расположение и количество ворот.
2. Схему освещения, отопления.
3. Высоту потолка (в разумных пределах, конечно).
4. Планировку офисно-бытовых помещений, или исключение таковых.
Читайте нашу статью: Как избежать ошибок при проектировании складов.

Таким образом, и собственник объекта и арендатор выигрывают от сделки: первый может планировать арендный поток и исключит простой помещения после ввода, а второй сможет скорректировать объект, максимально подстроив его под свои нужды. К тому же спланированный заблаговременно переезд склада позволяет минимизировать сроки и сложности, возникающие при перемещении грузов, складского оборудования и сотрудников на новое место.

В 2018 году агентство коммерческой недвижимости SPB4RENT совместно с группой строительных компаний "Строй СПб" и рядом частных инвесторов планирует реализовать строительство как минимум четырех новых складских комплексов. Формат складов: секции от 400 до 1500 кв.м, с отоплением и без.

Также мы работаем с крупными девелоперами и можем предложить строительство под ключ складов площадью от 3000 до 40000 кв.м. и более.

По вопросам реализации проектов built-to-suit будем рады проконсультировать Вас при встрече и по телефону: +78129473277.
Мы заинтересованы в развитии рынка складской недвижимости и будем рады помочь Вам создать современный и высоколиквидный объект с разумной окупаемостью инвестиций.