Как оспорить кадастровую оценку коммерческой недвижимости?

С 2016 года размер налога на имущество зависит от кадастровой стоимости объекта, поэтому количество обращений в комиссию по переоценке значительно возросло.
По официальным данным Росреестра, с начала 2018 года комиссии по пересмотру кадастровой стоимости рассмотрели 9 756 заявлений в отношении 15 118 объектов, при этом решение в пользу заявителя принято комиссиями в отношении 60% заявлений.

Агентство коммерческой недвижимости SPB4RENT помогает разобраться, как именно можно снизить кадастровую стоимость.

Проведением государственной кадастровой оценки занимаются региональные или местные органы власти. Плановая переоценка производится только раз в несколько лет, в зависимости от региона. На практике бывают случаи, когда стоимость оказывается завышена, это может быть вызвано как из-за ошибок в расчете, так и из-за изменений в особенностях объекта.

Запрос кадастровой стоимости объекта

Для начала вам нужно сравнить кадастровую и рыночную стоимость вашей недвижимости. Рыночную стоимость можно определить, посмотрев цены на объекты, аналогичные вашим.
Сведения о КС можно получить на сайте Росреестра, запросив выписку из ГКН. Вам не потребуется регистрироваться на сайте, или получать электронную подпись.
Не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса, вам предоставят кадастровую справку удобным для вас способом, который нужно указать заранее: лично в кадастровой палате или в МФЦ, либо почтой.

Наличие оснований для переоценки

Если вы обнаружили, что кадастровая стоимость вашего объекта завышена, то необходимо удостовериться, что увеличение необоснованно. Для этого можно запросить критерии, по которым составлялась оценка. Если вы увидите, что сведения, использованные при оценке объекта недвижимости недостоверны, то вы можете оспорить КС своего объекта. Также, если стоимость в выписке выше рыночной более чем на 30%, то это также дает вам право запросить переоценку.

Обращение в оценочную компанию

Чтобы начать процедуру переоценки кадастровой стоимости, вам необходимо обратиться к независимому оценщику, чтобы предоставить комиссии отчет об определении рыночной стоимости вашего объекта. Важно чтобы оценочная компания имела соответствующую лицензию.

Такое обращение платно, стоимость зависит от вашего региона и самого объекта недвижимости.
Если суд останется недоволен отчетом, то будет назначена судебная экспертиза, стоимость которой может превышать 100 тысяч рублей. Но у вас есть возможность запросить возмещение затрат в суде.

Документы для переоценки

Чтобы составить обращение, вам потребуются документы, доказывающие необходимость пересмотра показателя:

• документы, подтверждающие ваше право на собственность
• справка о кадастровой стоимости объекта
• отчет об установлении рыночной оценки
• положительное экспертное заключение

Также предоставьте документы, показывающие наличие технической или кадастровой ошибки, либо подтверждающие недостоверность представленных при оценке сведений.
В учреждении потребуется заполнить заявление о снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Обращение в комиссию

Есть два способа оспаривания КС – комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или суд.
Начиная с января 2017 года, физические и юридические лица вправе подавать в суд сразу, не обращаясь перед этим в комиссию, как это было установлено ранее. Тем не менее многие все равно предпочитают обращаться сначала в комиссию, так как заявление будет рассмотрено в более короткие сроки, чем через суд, а также не придется оплачивать государственную пошлину. Вы вправе присутствовать на заседании комиссии, но если у вас нет возможности - после рассмотрения вас уведомят о результатах. Следует добавить, что решение комиссии можно оспорить в суде.

Составление иска в суд

Исковое заявление подается по месту нахождения ответчика - Росреестра. Суд рассмотрит ваше заявление в течение 1-2 месяцев - срок рассмотрения зависит от обстоятельств дела, в ходе которого истец должен будет доказать неправомерность установленной ранее кадастровой стоимости.
Если по результатам судебного заседания КС объекта будет снижена, изменения будут применены с 1 января того года, в котором был подан иск. Это означает что налоговая инспекция должна сделать перерасчет налога на имущество.
В случае отклонения вашего заявления, вы также можете оспорить решения суда.

Рассмотреть предложения по продаже коммерческой недвижимости вы можете здесь.
Статью о покупке коммерческой недвижимости вы можете прочитать здесь.