Складская недвижимость Санкт-Петербурга: итоги 2017 и прогноз 2018
Рынок аренды складов высокого класса Санкт-Петербурга чувствовал себя довольно уверенно в 2017 году. За год было реализовано более 190 000 кв.м. складских помещений класса А и B, что более чем вдвое превысило объем сделок 2016 года. Также, подводя итоги года, следует отметить крупнейшую сделку по приобретению инвестфондом Raven Russia складского комплекса Gorigo (86000 кв.м.) в составе российского портфеля финского инвестфонда, покинувшего российский рынок. Агентство SPB4RENT выступило брокером ряда сделок по аренде складов класса А и B общей площадью более 30 000 кв.м. Крупнейшей сделкой в данном сегменте для нас стал переезд ГК "Корона Авто" на складской комплекс Nordway - склад автозапчастей занял площадь 9000 кв.м.
В силу роста цены строительства складских зданий за последние годы при снижении ставок аренды структура предложения имеет тенденцию на смещение от спекулятивного формата (арендный бизнес) к проектам built-to-suit. Ведь ранее инвесторы могли рассчитывать на высокий спрос и окупаемость проектов в пределах 5-6 лет. Сегодня реальные сроки окупаемости спекулятивных складов составляют порядка 7-8 лет при грамотной концепции, продуманной логистике и адекватном маркетинге объекта. В то же время, не попав в рынок или отказавшись от работы с брокерами, новый складской комплекс рискует надолго остаться без арендаторов, что значительно ухудшит рентабельность проекта.
На начало 2018 года эксперты SPB4RENT насчитали более 180 000 кв.м. складов высокого класса, предлагаемых в аренду девелоперами Санкт-Петербурга и ближайших районов Ленобласти. Мы учли не только свободные площади, но также освобождающиеся и те, что будут введены в эксплуатацию до конца года.
Интересные проекты в текущем году предложили рынку Логопарк Троицкий (12000 кв.м.) и Логопарк М10 (32000 кв.м.). Внушает оптимизм, что соответственно английский и литовский инвесторы проявляют оптимизм в отношении российской недвижимости, несмотря на рост геополитических рисков. При сохранении темпа арендных сделок в 2018 году можно предположить, что вакансия в складских комплексах сократится с текущих 6,3% до 5%. Ведь более 70% сделок связано с перемещением резидентов высококлассных складов внутри рынка, что не уменьшает объем предложения качественных площадей. Меньшую часть составляют сделки, связанные с улучшением арендаторами качества своих складов, а также сделки по открытию компаниями новых складов в Петербурге, они то и будут уменьшать вакансию на высококлассных складах.
Отметим, что крупнейшие продовольственные сети уже разместили свои распределительные центры в Санкт-Петербурге (в основном в Шушарах), став долгосрочными арендаторами (Окей, Пятерочка, Перекресток, Дикси) или собственниками (Магнит, Лента, Верный) складских зданий, в 2018 году основными потребителями складов могут стать сетевики сегмента DIY и Non-food дистрибьюторы.
С точки зрения рентабельности инвестиции в складскую недвижимость на наш взгляд наиболее привлекательно строительство складов B класса, ведь арендные ставки на комплексах А и В класса фактически сравнялись, при этом, отказавшись от претензий на премиальность, инвестор может сэкономить до 30% стоимости объекта. Реализовать относительно бюджетный формат “бэшек”, по высокой цене позволяет стабильный спрос на склады площадью от 600 до 1500 кв.м. Такую нарезку в силу своих геометрических характеристик и амбиций, как правило, не могут предложить комплексы высшего класса.
За последние 3 года SPB4RENT совместно с инвесторами Петербурга и группой строительных компаний “Строй СПб” создало ряд небольших спекулятивных складских комплексов B класса. Текущая арендная ставка в данных комплексах составляет 400 руб/кв.м. в месяц без учета НДС, коммунальных услуг, а также расходов на ряд эксплуатационных услуг, которые обычно включены в ставку на складах класса А. В 2018 году в трех районах Санкт-Петербурга при консалтинговой поддержке SPB4RENT запланировано строительство как минимум четырех новых складских комплексов масштабом до 8000 кв.м. каждый с “нарезкой” площадей от 1000 до 1300 кв.м.
При условии сохранения правил игры и отсутствия новых геополитических потрясений логично предсказать рост ставок аренды в складском сегменте на фоне снижения доли вакантных площадей, а за ним и возвращение интереса к инвестициям в складскую и производственную недвижимость Санкт-Петербурга. Мы уже отметили рост количества запросов на покупку промышленных участков земли в индустриальных парках Санкт-Петербурга.
Благодарим за внимание к нашему материалу! Будем рады ответить на Ваши вопросы касательно складской и производственной недвижимости по телефону: +78129473277
Статью подготовил Антон Шулико, руководитель агентства коммерческой недвижимости SPB4RENT
В силу роста цены строительства складских зданий за последние годы при снижении ставок аренды структура предложения имеет тенденцию на смещение от спекулятивного формата (арендный бизнес) к проектам built-to-suit. Ведь ранее инвесторы могли рассчитывать на высокий спрос и окупаемость проектов в пределах 5-6 лет. Сегодня реальные сроки окупаемости спекулятивных складов составляют порядка 7-8 лет при грамотной концепции, продуманной логистике и адекватном маркетинге объекта. В то же время, не попав в рынок или отказавшись от работы с брокерами, новый складской комплекс рискует надолго остаться без арендаторов, что значительно ухудшит рентабельность проекта.
На начало 2018 года эксперты SPB4RENT насчитали более 180 000 кв.м. складов высокого класса, предлагаемых в аренду девелоперами Санкт-Петербурга и ближайших районов Ленобласти. Мы учли не только свободные площади, но также освобождающиеся и те, что будут введены в эксплуатацию до конца года.
Интересные проекты в текущем году предложили рынку Логопарк Троицкий (12000 кв.м.) и Логопарк М10 (32000 кв.м.). Внушает оптимизм, что соответственно английский и литовский инвесторы проявляют оптимизм в отношении российской недвижимости, несмотря на рост геополитических рисков. При сохранении темпа арендных сделок в 2018 году можно предположить, что вакансия в складских комплексах сократится с текущих 6,3% до 5%. Ведь более 70% сделок связано с перемещением резидентов высококлассных складов внутри рынка, что не уменьшает объем предложения качественных площадей. Меньшую часть составляют сделки, связанные с улучшением арендаторами качества своих складов, а также сделки по открытию компаниями новых складов в Петербурге, они то и будут уменьшать вакансию на высококлассных складах.
Отметим, что крупнейшие продовольственные сети уже разместили свои распределительные центры в Санкт-Петербурге (в основном в Шушарах), став долгосрочными арендаторами (Окей, Пятерочка, Перекресток, Дикси) или собственниками (Магнит, Лента, Верный) складских зданий, в 2018 году основными потребителями складов могут стать сетевики сегмента DIY и Non-food дистрибьюторы.
С точки зрения рентабельности инвестиции в складскую недвижимость на наш взгляд наиболее привлекательно строительство складов B класса, ведь арендные ставки на комплексах А и В класса фактически сравнялись, при этом, отказавшись от претензий на премиальность, инвестор может сэкономить до 30% стоимости объекта. Реализовать относительно бюджетный формат “бэшек”, по высокой цене позволяет стабильный спрос на склады площадью от 600 до 1500 кв.м. Такую нарезку в силу своих геометрических характеристик и амбиций, как правило, не могут предложить комплексы высшего класса.
За последние 3 года SPB4RENT совместно с инвесторами Петербурга и группой строительных компаний “Строй СПб” создало ряд небольших спекулятивных складских комплексов B класса. Текущая арендная ставка в данных комплексах составляет 400 руб/кв.м. в месяц без учета НДС, коммунальных услуг, а также расходов на ряд эксплуатационных услуг, которые обычно включены в ставку на складах класса А. В 2018 году в трех районах Санкт-Петербурга при консалтинговой поддержке SPB4RENT запланировано строительство как минимум четырех новых складских комплексов масштабом до 8000 кв.м. каждый с “нарезкой” площадей от 1000 до 1300 кв.м.
При условии сохранения правил игры и отсутствия новых геополитических потрясений логично предсказать рост ставок аренды в складском сегменте на фоне снижения доли вакантных площадей, а за ним и возвращение интереса к инвестициям в складскую и производственную недвижимость Санкт-Петербурга. Мы уже отметили рост количества запросов на покупку промышленных участков земли в индустриальных парках Санкт-Петербурга.
Благодарим за внимание к нашему материалу! Будем рады ответить на Ваши вопросы касательно складской и производственной недвижимости по телефону: +78129473277
Статью подготовил Антон Шулико, руководитель агентства коммерческой недвижимости SPB4RENT
Читайте также
Эта статья поможет Вам определить ключевые параметры отбора производственных помещений, если Вы только начинаете свой путь как производственник.
Театр начинается с вешалки, а ресторанный бизнес начинается с выбора помещения (ну и капитала, разумеется). В своей книге, Марцианно Палли, известный итальянский бизнесмен и шеф-повар, очень точно описал роль выбора места и помещения общественного питания: “ На первом месте - место, на втором месте - место, на третьем месте - место, на четвертом месте - место, на пятом месте - кухня”. Читать далее...
Коммерческая недвижимость - один из наиболее популярных видов доходной недвижимости, и не смотря на то, что бизнес всегда планируется на годы вперед, зачастую собственники сталкиваются с необходимостью сдать в аренду коммерческие объекты. В этой статье мы расскажем об особенностях реализации объектов недвижимости для бизнеса...