Продажа Торговое помещение ул. Еленинская Санкт-Петербург

основные характеристики
Класс
A
Этажей в здании
5
Площадь
7272 м2
Тип дома
Кирпич/бетон
Год постройки
2016
Высота потолков
4 м
Электроэнергия
50 Квт
Планировка
кабинетная
дополнительные параметры
  • Кабинетная
  • Мебель
  • Паркинг
  • Витринные окна
  • Новостройка
  • Отдельностоящее здание
  • Отдельный вход
  • ЖД ветка
  • Приточно-вытяжная вентиляция
  • Водоснабжение
  • Газоснабжение
  • Канализация
  • Отопление
  • Электроснабжение
РАСПОЛОЖЕНИЕ
Комплекс апартаментов расположен на улице Еленинской в центральной части г. Ломоносов – исторического пригорода Санкт-Петербурга. В двух минутах пешком до парка Ораниенбаум и дворца князя А. Меньшикова, который единственный из российских дворян был удостоен титула Герцог.

Комплекс находится в окружении исторической застройки и выполнен в неоклассическом стиле, в отделке фасадов использован натуральный природный камень, с верхних этажей здания открываются виды на финский залив и дворцово-парковый ансамбль Ораниенбаум. Комплекс соответствует показателям бизнес класса: на первом этаже здания разместится ресепшн, спортивный зал, частный детский сад, управляющая компания, прачечная для жильцов, ресторан.

ХАРАКТЕРИСТИКИ

ИМУЩЕСТВЕННЫЙ СТАТУС:
собственность без обременений
СОСТОЯНИЕ:
построен, введен в эксплуатацию
КОММУНИКАЦИИ:
электроснабжение, водопровод, отопление.
ВНУТРЕННЯЯ ОТДЕЛКА:
подчистовая (белая) отделка всех помещений.

ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ ЗДАНИЯ:
7 272 кв. метров

ИЗ НИХ:
3066 кв. метров – жилые апартаментов
160 кв. метров – сервисные помещения с возможностью организации жилых апартаментов
827 кв. метров – коммерческие помещения на 1м этаже
99 кв. метров - сервисные помещения с возможностью организации коммерческих помещений
83 кв. метров – помещения Управляющей компании и прачечная для жильцов
33 парковочных машиноместа

Есть возможность устройства эксплуатируемой кровли

Здание было построено с целью размещения гостиничного комплекса 4 звезды и соответствует высоким требованиям, предъявляемым к подобным объектам. Здание введено в эксплуатацию, все коммуникации подключены, оформлена собственность на помещения и земельный участок.

Назначение здание (коммерческое помещение под размещение гостиницы) позволяет переформатировать проект под организацию комплекса апартаментов, что предполагает розничную продажу помещений для будущих жильцов или инвесторов (которые будут сдавать купленные апартаменты в аренду).

КОНЦЕПЦИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА
Концепция реализации помещений предполагает сохранение за собственником коммерческих помещений на первом этаже для дальнейшей сдачи в аренду (по ставке от 8 000 до 10 000 рублей за кв. метр – в год) и розничную продажу жилых апартаментов (по средней цене 72 000 рублей за кв. метр).
Ориентировочный срок продажи площадей – 1 год. Среди покупателей прогнозируется до 60% жильцов, что приобретут апартаменты для дальнейшего проживания и около 40% частных инвесторов, покупающих апартаменты для дальнейшей сдачи в аренду. Арендаторами юнитов в апартаментах (апарт-отелях) зачастую становятся корпоративные клиенты, которые приезжают в город на определенный период на работу или туристы. Для туристов преимуществом является расположение в центре исторического пригорода Санкт-Петербурга поблизости от всемирно известного дворцово-паркового ансамбля Петергоф и Ораниенбаум.
Среди корпоративных арендаторов ожидаемы сотрудники нефтяного терминала «Neste», нового порта Бронка и проектируемого индустриального парка. Быстрая и комфортная автотранспортная доступность (по КАД через дамбу за 30 минут) может привлечь и сотрудников нового ОДК "Лахта-Центр" и Газпрома.

Для привлечения материально-обеспеченных постоянных жителей комплекса и инвестороврантье необходимо обеспечение высокого уровня сервиса, сопоставимого с уровнем типичного отеля (наличие ресепшн, химчистки, детской комнаты, службы доставки еды, спортивного зала и прочих удобств).
С этой целью предлагается заключение договоров целевой аренды с определением назначения дальнейшего использования помещения арендаторами. Для привлечения инвесторов желательна организация работы управляющей компании, которая за комиссионное вознаграждение обеспечит рекламу, бронирование, доверительное управление при сдаче в аренду апартаментов.

КОНКУРЕНТНЫЙ АНАЛИЗ
Современные комплексы апартаментов сочетают в себе функции жилого дома и гостиницы. Для постоянных жильцов выбор апартаментов обусловлен удачным месторасположением: апартаменты возводятся на землях общественно-деловой застройки, что не позволило бы построить в данной локации жилой дом. Неудобства в виде более высокой ставки налога на имущество и невозможность оформить постоянную регистрацию компенсируются возможностью воспользоваться качественными гостиничными сервисами, не выходя из дома, а также дисконтом в 5-10% от цены аналогичного предложения в жилом доме подобного класса.

ЦЕНТРАЛЬНАЯ ЧАСТЬ Г. ЛОМОНОСОВ
Аренда коммерческих помещений стрит-ритейл до 100 кв. метров - 10 000 рублей / кв. метр в год
Аренда коммерческих помещений стрит-ритейл 100-200 кв. метров - 9 000 рублей / кв. метр в год
Аренда коммерческих помещений стрит-ритейл 200-300 кв. метров - 8 000 рублей / кв. метр в год

Жилые помещения старый фонд (за вычетом ст-ти внутренней отделки):
78 000 рублей кв. метр – до 40 кв. метров
75 000 рублей кв. метр – 40-70 кв. метров
71 000 рублей кв. метр – 70-100 кв. метров

Жилые помещения новый фонд (за вычетом стоимости внутренней отделки):
82 000 рублей кв. метр – до 40 кв. метров
77 000 рублей кв. метр – 40-70 кв. метров
74 000 рублей кв. метр – 70-100 кв. метров

ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ
С учетом уникального месторасположения в центральной исторической части г. Ломоносов, высокого класса комплекса, завершенного строительства и при рассмотрении конкурирующих предложений предложена следующая ценовая политика. Реализовывать апартаменты в розницу можно с применением средств ипотечных кредитов по ставке в 13,5-15% годовых.

АРЕНДА КОММЕРЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ НА ПЕРВОМ ЭТАЖЕ:
от 8 000 до 10 000 руб. в год / кв. метр в зависимости от характеристик, итого от 6 900 000 в год.

ПРОДАЖА АПАРТАМЕНТОВ:
Средняя цена за квадратный метр не видовых апартаментов: 67 000 рублей
Цена за квадратный метр не видовых апартаментов-студий: 70 000 рублей
Средняя цена за квадратный метр видовых апартаментов: 78 000 рублей
Итого от 226 000 000 рублей.

Цена парковочного места подземного паркинга – 580 000 рублей
Итого 19 000 000 рублей.

Сроки реализации помещений – 1 год.
Цена квадратного метра коммерческих помещений первого этажа (не рекомендуются к продаже) – 78 000 рублей.

СЕРВИСЫ ДЛЯ ЖИЛЬЦОВ
Для привлечения обеспеченных постоянных жильцов и арендаторов, предпочитающих качественный гостиничный сервис, предлагается размещение на первом этаже организаций сферы услуг (заключение договоров целевой аренды с определением назначения дальнейшего использования помещения арендаторами).

ЖИЛЫЕ АПАРТАМЕНТЫ
Здание было построено с целью размещения гостиничного комплекса 4 звезды и соответствует высоким требованиям, предъявляемым к подобным объектам. Переформатирование проекта под организацию комплекса апартаментов предполагает розничную продажу помещений для будущих жильцов или инвесторов (которые будут сдавать купленные апартаменты в аренду). Назначение здания под размещение гостиницы предполагало большое количество однокомнатных апартаментов (квартир-студий). Для привлечения постоянных жильцов и состоятельных арендаторов необходимо предусмотреть возможность объединения соседних апартаментов в более крупные юниты.

Проработаны проекты объединения соседних апартаментов в 2х и 3х комнатные квартиры (см. примеры). На последнем этажа здания расположены видовые апартаменты с террасами, которые предполагают более высокую стоимость квадратного метра.

По нашим исследованиям, доля апартаментов в центральных районах Санкт-Петербурга достигает уже 27% от общего объема возведения новостроек. В спальных районах доля апартаментов пока не более 2%. Сокращение земель, пригодных под жилую недвижимость в самых востребованных локациях приведет к дальнейшему распространению апартаментов из центра в спальные районы. На землях, предусмотренных под коммерческие объекты (торговые и бизнес-центры, гостиницы) девелоперам часто выгоднее возводить комплексы апартаментов и продавать площади в розницу будущим жильцам. Современные комплексы апартаментов сочетают в себе функции жилого дома и гостиницы.

Для постоянных жильцов выбор апартаментов обусловлен удачным месторасположением: апартаменты возводятся на землях общественно-деловой застройки, что не позволило бы построить в данной локации жилой дом. Неудобства (более высокая ставки налога на имущество и невозможность прописаться) компенсируются возможностью воспользоваться качественными гостиничными сервисами, не выходя из дома, а также дисконтом в 5-10% от цены аналогичного предложения в жилом доме подобного класса. Чем выше эффективность управляющей компании на стадии проектирования и управления комплексом апартаментов, тем меньше разница с ценой в аналогичных жилых комплексах, в конечном итоге, в успешных проектах апартаменты могут стоить дороже, чем жилая недвижимость в том же районе.