Рынок складской недвижимости Петербурга

В 2017 году игроки рынка аренды складов Петербурга проявили высокую активность, в результате чего было реализовано большинство вакантных площадей на качественных складских комплексах.
Проблемы с реализацией площадей возникли только на складских комплексах, проявляющих негибкий подход и завышенные требования к обеспечению долгосрочных договоров аренды со стороны арендаторов.
В силу антироссийских санкций значительно снизился интерес западных инвестиционных фондов к строительству спекулятивных складских объектов в России и в Санкт-Петербурге в частности. В то же время, нащупав дно, спрос на склады начал восстанавливаться, но не находит адекватного предложения от инвесторов. В последние 2 года рынок качественных складов Санкт-Петербурга пополнился лишь за счет ввода в эксплуатацию объектов built-to-suit распределительных центров сетей супермаркетов, крупных дистрибьюторов товаров народного потребления и логистических компаний. Исключением стали ряд небольших, реализованных частными инвесторами проектов в пределах 5000-10000 кв.м. складских площадей. При этом эксперты агентства коммерческой недвижимости SPB4RENT отметили высокий спрос на новые проекты в черте КАД и разумной удаленности от нее. Так еще на стадии строительства при посредничестве SPB4RENT были подписаны договоры аренды производственно-складских площадей в Мебельном Технопарке на проспекте Маршала Блюхера, склада в составе БЦ Мельник на Мельничной улице, и ряда других проектов во Фрунзенском и Пушкинском районах Санкт-Петербурга.

Вакантные площади в складском сегменте рынка Петербурга в 2017 году были сформированы за счет принятия решений крупными игроками о централизации логистики на складах в Москве, также отметим, что некоторые зарубежные предприятия были вынуждены и вовсе продать или завершить бизнес в России. Также ряд площадей был освобождён компаниями, при переезде на вновь построенные собственные распределительные центры.

Отметим продолжение развития промышленной зоны Шушары в Пушкинском районе Санкт-Петербурга как складского центра СЗФО: здесь разместились распределительные центры крупнейших продовольственных сетей: О'КЕЙ, Лента, Дикси, Пятерочка, Карусель, Верный, Prisma, Магнит. Также значительный вклад в развитие промзоны Шушары в последние годы внесли крупнейшие девелоперы отрасли: A Plus Development, PNK Group, Адамант.
Также можно отметить проект строительства нового крупного склада на промзоне Парнас.

Складское использование помещений задает вполне понятные стандарты, которые лежат в области оптимизации затрат на хранение грузов: высота потолка от 12 м., нагрузка на пол от 6 тонн/кв.м. Также важными составляющими являются удобство осуществления погрузо-разгрузочных ворот (не менее 1 дока на 1000 кв.м.) и логистическая составляющая адреса размещения склада (доступность для грузового транспорта, сотрудников и клиентов).
Девелоперы предлагают реализацию проектов складских комплексов built-to-suit как с последующей арендой, так и продажей.

При этом сектор производственных площадей переживает упадок на фоне активного редевелопмента (сноса) промзон в городской черте, усугубленного низкой рентабельностью проектов развития промышленной недвижимости. Низкая инвестиционная привлекательность производственной недвижимости вызвана тем, что требования к цехам определяются спецификой применяемых на производстве технологий, соответственно, единого стандарта здесь нет. Однако требования по обеспеченности коммуникациями (электроэнергия, газ) и оборудованию помещений (наличие кран-балок в цеху) традиционно выше, чем в складском сегменте. Дополнительные требования клиента выливаются в дополнительные инвестиции, и пока арендаторы могут работать на мощностях советских (а иногда и дореволюционных) заводов, они не готовы оплачивать относительно высокую ставку аренды вновь построенных зданий. Тем не менее ежегодная индексация ставок на некоторых площадках стимулирует арендаторов к переезду или строительству собственного производства, так исподволь и не спеша рынок промышленных помещений осуществляет свое развитие.