Ошибки проектирования складов
По оценке экспертов доля складских комплексов, имеющих ошибки в проектировании, ежегодно растет.
К причинам можно отнести:
• неправильное соотношение площади застройки к площади застраиваемого участка
• неправильный расчет товаропотока и нагрузки на пол
• строительство многоэтажного склада
Как следствие эффективность и рентабельность складского комплекса существенно снижаются.
На первый взгляд, склад имеет довольно простую и понятную для заказчика конструкцию, однако на практике ошибок в проектировании случается достаточно много. Поэтому нередко появляются складские и производственные комплексы, имеющие проблемы с их использованием в силу различных причин. Рассмотрим эти ошибки подробнее.
Уплотнительная застройка площадки происходит, как правило, из желания инвестора получить как можно больше квадратных метров для сдачи в аренду. Но недостаточная зона маневрирования - это большое неудобство для пользователя склада, что приводит к снижению спроса на такие склады, а соответственно увеличению простоя склада и снижению ставки аренды.
Следует помнить, что за площадь платит арендатор, а за неудобства ее использования - собственник
Мораль: склад должен (!) иметь комфортные подъездные пути и площадку для маневра и стоянки техники. Это увеличит его привлекательность и ликидность на рынке аренды и продажи складов.
SPB4RENT - эксперт рынка складской недвижимости, мы всегда готовы проконсультировать инвесторов и застройщиков о наилучшем размещении складских, производственных и других коммерческих объектов.
Даже если Вы проектируете склад для собственных нужд, не стоит нарушать правила проектирования, ведь недвижимость это часть бизнеса, а в бизнесе важно создавать ликвидные активы. В случае с коммерческой недвижимостью необходимо придерживаться принципов универсальности использования. Помните, ничто не вечно, и когда-нибудь Вы можете переместить или закрыть собственный бизнес. А освобожденные складские помещения сдать в аренду или продать.
В среднем можно сказать, что комфортной является застройка до 50% площади участка. То есть на 1 Га (10 000 кв.м.) участка следует размещать здание площадью не более 5000 кв.м.)
Формат входящих и исходящих грузов определяет требования к зонам комплектации и отгрузки. Зачастую в Санкт-Петербурге размещаются относительно небольшие региональные склады компаний. Это означает вход грузов фурами и отгрузку на малый транспорт. Идеальным для такой ситуации будет устройство разноуровневого пандуса, ведь пол на нулевом уровне слишком низок для разгрузки фур, а пол на отметке 120 см - слишком высок для малой техники. Впрочем, док с регулировочной гидравлической платформой - тоже хорошее решение, хотя для отгрузки в условную "газель" понадобится минипандус, чтобы приподнять ее до нижней отметки опускания гидравлической лопаты дока (порядка 90 см).
Крупные компании размещают в Санкт-Петербурге довольно большие распределительные центры, где приход и расход грузов происходит в основном фурами, для таких складов отличным решением будет пол на отметке 120 см и доковая система отгрузки - нет смысла спускать груз с фуры на нулевой уровень, а затем поднимать его обратно.
Некоторые товары требуют нестандартной - боковой отгрузки. К таким товарам относятся различные длинномеры - алюминиевый профиль, пластик, доска, ряд строительных материалов. Боковая разгрузка возможна при въезде фур внутрь склада, либо при широких воротах (от 4,5 метров для многих таких товаров). Для этого понадобятся не только широкие ворота но и соответствующая площадка.
Также важно количество ворот для отгрузки. Особенно требовательны к этому параметру транспортные компании и курьерские службы, для нормальной деятельности которых требуется не менее 1 ворот на каждые 400-500 кв.м. склада. Тогда как в среднем достаточно 1 ворот на каждые 900-1000 кв.м. склада.
Так для стеллажного хранения метизов, посуды или жидкостей в 3 яруса на складе с высотой 6 метров понадобится пол с нагрузкой не менее 3 тонн/кв.м. Для склада с высотой 12 метров и стеллажного хранения в 6 ярусов обычно используется пол с нагрузкой 6 тонн/кв.м.
Использовать склад с высотой 12 метров и нагрузкой на пол 3 тонн/кв.м. для стеллажного хранения грузов средней и высокой тяжести в полной мере невозможно.
И наоборот, не имеет смысла делать пол с нагрузкой до 10 тонн при высоте 6 метров - это лишние затраты на фундамент.
.
Помимо обозначенных в данной статье существуют и другие промахи при проектировании. Мы рекомендуем к любому из этапов расчета и проектирования подходить серьезно, стараясь решить не только собственную производственную или логистическую задачу, но создавая универсальный и интересный рынку объект недвижимости.
Агентство SPB4RENT видит своей миссией развитие рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и России, поэтому мы всегда рады бесплатно проконсультировать Вас касательно первичной посадки здания на участке застройки, его размеров, архитектурно-планировочных решений и погрузо-разгрузочных зон и пр. Дополнительно мы готовы помочь сформировать концепцию развития коммерческого участка земли, будь то складское или торговое назначение. Мы работаем на рынке производственно-складской недвижимости Петербурга с 2009 года, и у нас есть клиенты (арендаторы и покупатели) на проекты Built-to-suit (билт-ту-сьют), это решение позволяет определить пользователя объекта на стадии проектирования, что выгодно как для клиента, так и для инвестора объекта.
Желаем Вам успехов в создании коммерческих объектов!
+78129473277, подскажем какой склад построить.
Если Вы планируете сдать склад в аренду после строительства, пожалуйста, звоните нам, и мы сориентируем Вас по стоимости строительства и ставке аренды Вашего склада.
К причинам можно отнести:
• неправильное соотношение площади застройки к площади застраиваемого участка
• неправильный расчет товаропотока и нагрузки на пол
• строительство многоэтажного склада
Как следствие эффективность и рентабельность складского комплекса существенно снижаются.
На первый взгляд, склад имеет довольно простую и понятную для заказчика конструкцию, однако на практике ошибок в проектировании случается достаточно много. Поэтому нередко появляются складские и производственные комплексы, имеющие проблемы с их использованием в силу различных причин. Рассмотрим эти ошибки подробнее.
Ошибка 1. Уплотнительная застройка
Любой склад предназначен для хранения товаров, но не только - помимо размещения грузов на складе требуется их оборот, подчас весьма интенсивный. При архивном хранении площадь склада может стремится к площади участка, что при соблюдении пожарных норм и озеленения составит до 70% от площади застраиваемого участка. В среднем же задача любой компании максимально ускорить грузооборот, чтобы товар не задерживался на складе. Это влечет потребность в проектировании удобной маневренной площадки: для возможности подачи к воротам склада автофур. Учитывая длину еврофуры - порядка 14 метров (тягач с полуприцепом), для комфортного подъезда к доку разгрузки потребуется площадка не менее 25 метров от фасада здания. Не секрет, что нередко машины приходят с порта одновременно, возникает очередь, для размещения которой потребуется дополнительные 5 метров от фасада здания, так что площадка для маневра в ширину фронта разгрузки склада и 30 метров от фасада - наиболее комфортное решение.Уплотнительная застройка площадки происходит, как правило, из желания инвестора получить как можно больше квадратных метров для сдачи в аренду. Но недостаточная зона маневрирования - это большое неудобство для пользователя склада, что приводит к снижению спроса на такие склады, а соответственно увеличению простоя склада и снижению ставки аренды.
Следует помнить, что за площадь платит арендатор, а за неудобства ее использования - собственник
Мораль: склад должен (!) иметь комфортные подъездные пути и площадку для маневра и стоянки техники. Это увеличит его привлекательность и ликидность на рынке аренды и продажи складов.
SPB4RENT - эксперт рынка складской недвижимости, мы всегда готовы проконсультировать инвесторов и застройщиков о наилучшем размещении складских, производственных и других коммерческих объектов.
Даже если Вы проектируете склад для собственных нужд, не стоит нарушать правила проектирования, ведь недвижимость это часть бизнеса, а в бизнесе важно создавать ликвидные активы. В случае с коммерческой недвижимостью необходимо придерживаться принципов универсальности использования. Помните, ничто не вечно, и когда-нибудь Вы можете переместить или закрыть собственный бизнес. А освобожденные складские помещения сдать в аренду или продать.
В среднем можно сказать, что комфортной является застройка до 50% площади участка. То есть на 1 Га (10 000 кв.м.) участка следует размещать здание площадью не более 5000 кв.м.)
Ошибка 2. Товарооборот и нагрузка на пол
Существуют проекты с нерациональным соотношением количества ворот на входе и выходе из склада. При неправильно выбранном количестве ворот нарушается технологический процесс, и в дальнейшем сотрудники склада не смогут провести оптимизацию складской логистики, работа склада будет неэффективной. Для экономии зачастую инвесторы отказываются от строительства автомобильного пандуса, при этом теряется множество времени и средств на оптимизацию погрузочно-разгрузочного процесса, это также снижает привлекательность объекта.Формат входящих и исходящих грузов определяет требования к зонам комплектации и отгрузки. Зачастую в Санкт-Петербурге размещаются относительно небольшие региональные склады компаний. Это означает вход грузов фурами и отгрузку на малый транспорт. Идеальным для такой ситуации будет устройство разноуровневого пандуса, ведь пол на нулевом уровне слишком низок для разгрузки фур, а пол на отметке 120 см - слишком высок для малой техники. Впрочем, док с регулировочной гидравлической платформой - тоже хорошее решение, хотя для отгрузки в условную "газель" понадобится минипандус, чтобы приподнять ее до нижней отметки опускания гидравлической лопаты дока (порядка 90 см).
Крупные компании размещают в Санкт-Петербурге довольно большие распределительные центры, где приход и расход грузов происходит в основном фурами, для таких складов отличным решением будет пол на отметке 120 см и доковая система отгрузки - нет смысла спускать груз с фуры на нулевой уровень, а затем поднимать его обратно.
Некоторые товары требуют нестандартной - боковой отгрузки. К таким товарам относятся различные длинномеры - алюминиевый профиль, пластик, доска, ряд строительных материалов. Боковая разгрузка возможна при въезде фур внутрь склада, либо при широких воротах (от 4,5 метров для многих таких товаров). Для этого понадобятся не только широкие ворота но и соответствующая площадка.
Также важно количество ворот для отгрузки. Особенно требовательны к этому параметру транспортные компании и курьерские службы, для нормальной деятельности которых требуется не менее 1 ворот на каждые 400-500 кв.м. склада. Тогда как в среднем достаточно 1 ворот на каждые 900-1000 кв.м. склада.
Ошибка 3. Нагрузка на пол / высота склада.
Правильное соотношение высоты склада и нагрузки на пол обеспечивает наиболее эффективное использование строительного объема склада. Конечно, отдельные категории грузов могут быть довольно легкими, тем не менее, при строительстве склада следует создавать фундамент с запасом прочности, соответствующим стеллажному хранению грузов с массой 800-1000 кг/европаллет.Так для стеллажного хранения метизов, посуды или жидкостей в 3 яруса на складе с высотой 6 метров понадобится пол с нагрузкой не менее 3 тонн/кв.м. Для склада с высотой 12 метров и стеллажного хранения в 6 ярусов обычно используется пол с нагрузкой 6 тонн/кв.м.
Использовать склад с высотой 12 метров и нагрузкой на пол 3 тонн/кв.м. для стеллажного хранения грузов средней и высокой тяжести в полной мере невозможно.
И наоборот, не имеет смысла делать пол с нагрузкой до 10 тонн при высоте 6 метров - это лишние затраты на фундамент.
Ошибка 4. Проектирование многоэтажных складов.
Идея проектирования многоэтажных складов привлекает некоторых собственников возможностью получить большее количество квадратных метров на ограниченном участке застройки. На самом деле цена (как и ценность) квадратных метров, расположенных на втором и более высоких этажах значительно отличается от цены аренды первого этажа. Как правило, ставка аренды склада с лифтом практически в 2 раза ниже одноэтажного склада. Склад на первом этаже в многоэтажном здании также теряет в цене из-за меньшей высоты, а также часть площади первого этажа придется выделить под зону разгрузки и лифтовый холл для верхних этажей..
Помимо обозначенных в данной статье существуют и другие промахи при проектировании. Мы рекомендуем к любому из этапов расчета и проектирования подходить серьезно, стараясь решить не только собственную производственную или логистическую задачу, но создавая универсальный и интересный рынку объект недвижимости.
Агентство SPB4RENT видит своей миссией развитие рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга и России, поэтому мы всегда рады бесплатно проконсультировать Вас касательно первичной посадки здания на участке застройки, его размеров, архитектурно-планировочных решений и погрузо-разгрузочных зон и пр. Дополнительно мы готовы помочь сформировать концепцию развития коммерческого участка земли, будь то складское или торговое назначение. Мы работаем на рынке производственно-складской недвижимости Петербурга с 2009 года, и у нас есть клиенты (арендаторы и покупатели) на проекты Built-to-suit (билт-ту-сьют), это решение позволяет определить пользователя объекта на стадии проектирования, что выгодно как для клиента, так и для инвестора объекта.
Желаем Вам успехов в создании коммерческих объектов!
+78129473277, подскажем какой склад построить.
Если Вы планируете сдать склад в аренду после строительства, пожалуйста, звоните нам, и мы сориентируем Вас по стоимости строительства и ставке аренды Вашего склада.
Читайте также
Одно из замечательных изречений великого политика Бенджамина Франклина гласит: "В жизни неизбежны две вещи - смерть и налоги!". В наше время налоги не только неизбежны, но и готовы быть с нами в постоянном контакте, благодаря кабинету налогоплательщика на сайте nalog.ru. Как работать с сайтом расскажем и покажем в этом материале...
Для повышения доходности складского комплекса необходимо организовать грамотное управление объектом. Управление складской недвижимостью требует как своевременной технической эксплуатации, так и разумное управление арендными отношениями.
В последние 2 года рынок качественных складов Петербурга пополнился лишь за счет ввода в эксплуатацию объектов built-to-suit: распределительных центров сетей супермаркетов, крупных дистрибьюторов товаров народного потребления и логистических компаний. Читать далее...