Строительство складов Built-to-suit в СПб
Строительство складов Built-to-suit в СПб

Строительство складов Built-to-suit в СПб

Строительство и реконструкция объектов коммерческой недвижимости могут быть реализованы по двум схемам: спекулятивной и билттусьют (built-to-suit - с англ. можно перевести как "построено, чтобы соответствовать"). Эти схемы отличаются моментом определения клиента (арендатора / покупателя) для здания: до или после строительства. Итак в этой статье речь пойдет о варианте "До", так называемом "built-to-suit". Также билттусьют под арендатора иногда называют built-to-lease, что напрямую указывает на намерения сдать в аренду построенный объект.

Активное развитие рынка складов в Санкт-Петербурге началось в 2008 году, когда было построено и заложено несколько крупных складских комплексов: МЛП Уткина заводь, СК Шушары, ПНК2 и других. На растущем рынке новые площади быстро поглощались арендаторами, к тому же стоимость строительства была сравнительно невысока, например изготовление и монтаж металлоконструкций (основы современных зданий) стоили в 2 раза дешевле, чем в 2018 году.

Актуальные предложения по строительству складов под арендатора от SPB4RENT.

Такие условия привлекали инвесторов к проектам складских комплексов, в результате чего за 10 лет в Санкт-Петербурге было построено более 2 млн. кв.м. складов высокого класса.

Экономические потрясения, кризисы, падение курса рубля, санкции и пр. проблемы сильно перетряхнули малые и средние предприятия - основных потребителей современной складской недвижимости. Ставки аренды переформатировались и русифицировались: собственникам пришлось отказаться от долларовых ставок и включить в рублевую ставку операционные и эксплуатационные расходы, которые ранее выставлялись отдельно. Фактически цена в долларах упала в 2,5 раза, в рублях - примерно в полтора. Так при курсе 30 руб/доллар (2014 год) ставка аренды складов класса А в пересчете на рубли составляла порядка 600 руб/кв.м. все включено, после падения рубля до 60 руб/доллар постепенно пришла к 450 руб/кв.м в месяц. Меньше "пострадали" склады класса B, ведь они и раньше сдавались в рублях.

Однако для западных игроков рынка складской недвижимости России такой переход стал весьма болезненным. Ряд инвестфондов продал российские активы. Те же, кто решил продолжить работу в России стали осторожнее, сконцентрировавшись на проектах built-to-suit.

Теперь инвесторы строят в основном под конкретных арендаторов или покупателей, таким образом, уменьшая риски простоя новых объектов. Ведь построить то, что не будет востребовано рынком - инвестиционное самоубийство. Темпы строительства и ввода новых складов значительно снизили в последние годы, зато в отсутствии масштабных проектов владельцы складов могут повышать ставки, либо выбирать арендаторов.

Агентство SPB4RENT работает на складском рынке Санкт-Петербурга с 2009 года и видело различные времена. Мы сдавали в аренду спекулятивные склады и проекты билт-ту-сьют.

Классическая схема реализации проектов built-to-suit:
1. Определение концепции и масштаба проекта.
2. Подбор и приобретение земельного участка.
3. Получение технических условий на подключение коммуникаций.
4. Поиск арендаторов и покупателей зданий в созданном технопарке.
5. Заключение предварительного договора аренды / купли-продажи или договора строительного подряда (генподряда) с клиентом.
6. Проектирование и строительство инженерных сетей и объектов для аренды / продажи.
7. Ввод объектов в эксплуатацию.
8. Заключение долгосрочного договора аренды, договора купли-продажи объекта.
9. Управление инфраструктурой и эксплуатацией созданного технопарка.

Стоит отметить, что в полном смысле Built-to-suit может быть реализован только при продаже объекта. Если объект будет в итоге продан заказчику, то его требования и пожелания к формату, логистике и техническим характеристикам склада максимально учитываются.

Когда же речь идет о строительстве под арендатора, обычно инвестор строит максимально востребованный рынком объект, чтобы в случае прекращения договора аренды с первоначальным арендатором была возможность оперативно сдать объект по рыночной ставке новому арендатору. Однако, заключив предварительный договор аренды на стадии П (проектирование), клиент может повлиять на:
1. Расположение и количество ворот.
2. Схему освещения, отопления.
3. Высоту потолка (в разумных пределах, конечно).
4. Планировку офисно-бытовых помещений, или исключение таковых.
Читайте нашу статью: Как избежать ошибок при проектировании складов.

Таким образом, и собственник объекта и арендатор выигрывают от сделки: первый может планировать арендный поток и исключит простой помещения после ввода, а второй сможет скорректировать объект, максимально подстроив его под свои нужды. К тому же спланированный заблаговременно переезд склада позволяет минимизировать сроки и сложности, возникающие при перемещении грузов, складского оборудования и сотрудников на новое место.

В 2018 году агентство коммерческой недвижимости SPB4RENT совместно с группой строительных компаний "Строй СПб" и рядом частных инвесторов планирует реализовать строительство как минимум четырех новых складских комплексов. Формат складов: секции от 400 до 1500 кв.м, с отоплением и без.

Также мы работаем с крупными девелоперами и можем предложить строительство под ключ складов площадью от 3000 до 40000 кв.м. и более.

По вопросам реализации проектов built-to-suit будем рады проконсультировать Вас при встрече и по телефону: +78129473277.
Мы заинтересованы в развитии рынка складской недвижимости и будем рады помочь Вам создать современный и высоколиквидный объект с разумной окупаемостью инвестиций.

Читайте также

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор

Продажа коммерческой недвижимости редко обходится без привлечения ипотечного кредитования.
Для быстрого расчета ежемесячных платежей по ипотеке, пожалуйста, используйте ипотечный калькулятор
Льготное кредитование покупки коммерческой недвижимости

Льготное кредитование покупки коммерческой недвижимости

Для создания благоприятных условий развития субъектов малого и среднего бизнеса (МСП - малое и среднее предпринимательство) в России работает система льготного кредитования, а точнее субсидирования государством процентной ставки по кредитам на приобретение недвижимости и некоторые другие цели малых предприятий.
Подводим итоги 2017 года

Подводим итоги 2017 года

⭐ Одна из самых крупных сделок на рынке складской недвижимости
⭐ Продажа нескольких индустриальных объектов и земельных участков промышленного назначения
⭐ Расширения торговых сетей
⭐ Заполнение офисных пространств и многое другое. Как повлияла работа наших брокеров на рынок коммерческой недвижимости. Читать далее...

Возврат к списку