Покупка коммерческой недвижимости: этапы и налоги

Практически каждый предприниматель сталкивается с вопросом приобретения коммерческой недвижимости на определенном этапе развития собственного бизнеса.

Рассмотрим алгоритм покупки коммерческого объекта.

Вне зависимости от того, какое помещение Вы планируете приобрести (склад, офис, производство), Вам необходимо пройти несколько этапов, чтобы совершить сделку.

1. Определение характеристик и бюджета. Поиск объекта.

Чтобы рассчитать ежемесячные платежи по ипотеке, воспользуйтесь инструментом Ипотечный калькулятор на нашем сайте.

2. Осмотр помещений и сбор документов.

На данном этапе важно обратить внимание на:
* правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, акт приватизации, наследство, договор дарения).
* документы продавца: если это физическое лицо – убедитесь, что он не лишен дееспособности и правоспособности, не ограничен в них; если это юридическое лицо – не лишено ли оно правоспособности, не находится ли на стадии реорганизации, ликвидации или банкротства
* Запросите выписку из ЕГРП Росреестра на объект недвижимости.

3. Поиск и привлечение юриста.

Важно привлечь юриста, который является экспертом именно в сфере купли-продажи объектов коммерческой недвижимости.
Задача юриста - провести полный анализ документов на приобретаемый объект недвижимость и оценить юридическую чистоту, не повлечет ли его приобретение налоговые и прочие тяжбы по задолженностям или иным просрочкам предыдущего собственника.

Отметим, что агентство коммерческой недвижимости SPB4RENT оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок.

4. Составление договора купли-продажи.

Важные моменты, на которые следует обратить внимание:

* схема сделки и порядок расчетов;
* сроки и способ передачи недвижимости;
* штрафные санкции для сторон договора в случае его нарушения;
* имеются ли гарантии продавца или покупателя, что будет происходить в случае уклонения одной из сторон от регистрации права в государственных органах;
* как и когда можно отказаться от сделки, не понеся соответствующих убытков, если выяснились обстоятельства, при наличии которых объект недвижимости не будет Вами приобретен;
* имеются ли долги, которые переходят к покупателю вместе с объектом.

5. Подписание договора.

Все документы, превышающие объем одного листа, подлежат прошивке, а также скреплению подписями и печатями, в том числе все дополнения и приложения.
Необходимо проверить полномочия сторон на совершение сделки, а также наличие всех требуемых одобрений (или справки о том, что сделка не является крупной для общества), если договор подписывается с юридическим лицом, либо нотариально заверенное согласие супруга (супруги), если контрагентом является физическое лицо.

6. Регистрация сделки или перехода права собственности.

После подписания договор купли-продажи недвижимости и сопутствующие ему документы согласно требованиям сделки и законодательства, направляются в Росреестр для регистрации договора и (или) перехода права собственности соответственно.

Отдельно необходимо обратить внимание на уплату налогов, если она имеет место быть, на порядок платежей по сделке и на документы, закрывающую сделку после получения зарегистрированных документов из Росреестра, т.к. на получении документов из указанного органа сделка не заканчивается.

Каким образом происходит освобождение от выплаты налога в случае, если собственник помещения - физическое лицо?

Освобождение от выплаты НДФЛ при продаже недвижимого имущества происходит, как правило, в двух случаях:
1. Если помещение находится в собственности более 3 лет и было оформлено до 31 декабря 2015 года включительно.
2. Если помещение находится в собственности более 5 лет и было оформлено c 01 января 2016 года.
Также платить НДФЛ не придется, если сумма дохода при продаже была меньше расходов на приобретение объекта.

Как рассчитывается НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для граждан России составляет 13%. В случае с продажей коммерческой недвижимости НДФЛ рассчитывается следующим образом: например, помещение было приобретено 24-11-15 за 18 млн. рублей. Собственник хочет продать его за 21 млн рублей. Если дата продажи до 24-11-18, то налог составит (21 000 000 - 18 000 000) * 0,13 = 390 000 руб. Если продажа совершается после 25-11-18, то собственник избежит уплаты НДФЛ.

Еще раз обращаем Ваше внимание: налог взимается с разницы между начальной стоимостью помещения и той стоимостью, за которую собственник продает помещение на данный момент. Для вычета суммы расходов при расчете налогооблагаемой базы необходимо предоставить в налоговую платежные документы, чеки или расписку, подтверждающие расходы на приобретение объекта.

Отметим, что субъекты РФ могут снизить установленный Налоговым кодексом РФ пятилетний срок владения недвижимостью. Также они вправе снижать процентную величину кадастровой стоимости объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход в целях обложения НДФЛ.