Инвестиции в склады: плюсы, минусы, окупаемость

Вложение средств в объекты недвижимости позволяет сохранить их в долгосрочной перспективе, а также создать стабильный финансовый поток в пользу владельца объекта. В данном материале мы рассмотрим варианты вложения средств в объекты складской недвижимости, а также плюсы, минусы и окупаемость таких, инвестиционных решений.

Плюсы инвестиций в складскую недвижимость

Вложение средств в создание арендного бизнеса в сфере коммерческой недвижимости это хорошее инвестиционное решение. 
Инвестиции в склады имеют следующие плюсы:

1. Стабильный спрос на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге.
2. Возможность залога созданного объекта недвижимости для выгодного кредитования Вашего бизнеса.
3. Удачное решение для объема инвестиций от 50 до 500 млн.рублей.
4. Относительно быстрый возврат инвестиций — от 7 лет.

Минусы вложений в склады

1. Относительно невысокая ликвидность при продаже. Торговые помещения, например, более ликвидны.
2. Высокий порог входа. Для создания минимального складского объекта потребуются инвестиции от 50 млн. рублей с учетом приобретения участка, строительства здания и подведения коммуникаций. Впрочем, у нас есть и отдельные проекты, где возможно приобрести склад от 1000 кв.м. с минимальной площадкой от 10 000 000 рублей.

Риски инвестиций в недвижимость

1. Риск потери объекта в случае пожара либо рейдерского захвата собственности. Здесь помогает страхование титула и самого объекта.
2. Создание/приобретение неинтересного арендаторам объекта: удаленный от городской черты объект, ошибки проектирования (неправильная логистика либо деление помещений)
3. Падение спроса на склады, снижение ставок аренды складов. Эти моменты зависят от состояния экономики и от форматов торговли. Сегодня растущая ежегодно на 70% и более онлайн-торговля стимулирует спрос на склады различного формата и масштаба в городской черте и в ближайших пригородах.

Возможности

1. Рост стоимости земельного участка ввиду развития города, улучшения транспортной доступности (новые станции метро, дороги). 
2. Возможность перепрофилирования складов в торговые или сервисные помещения. Смена назначения позволяет порой удвоить арендный доход.
3. Рост спроса на склады. Актуальная тема в связи с ростом сегмента e-commerce - электронной торговли. Интернет-магазины нуждаются в складах и распределительных центрах больше, нежели в торговых помещениях, впрочем крупнейшие игроки развивают и торговые сети для улучшения сервиса и доступности для клиентов. 

Окупаемость инвестиций в склады

Рассмотрим пример инвестирования в арендный бизнес по сдаче складов. Отметим, что здесь возможен вариант покупки готового арендного бизнеса, либо строительства складского комплекса с нуля. Последний вариант будет более гибким по размеру инвестиции, впрочем, иногда можно очень выгодно приобрести и готовый объект в случае его срочной реализации собственником или банком-залогодержателем. 

Для комфортного маневрирования грузового транспорта на территории коэффициент застройки участка должен быть не более 50%. Таким образом, на участке 1 Га (10000 кв.м.) можно построить до 5000 кв.м. 
Лучше разделить склад на 5 секций по 1000 кв.м. - это снизит требования к средствам пожаротушения в помещениях. 
Наибольшим спросом пользуются современные склады класса A и B. 

Строительство складского комплекса можно вести поэтапно или реализовать в одну очередь. Главное правильно рассчитать силы, чтобы стройка не остановилась из-за нехватки средств. Даже недостроенный объект нужно содержать и охранять, а это существенные расходы. Сдача объекта в аренду без разрешения на ввод в эксплуатацию, хотя и практикуется некоторыми инвесторами, все-таки затруднительна в связи с трудностями для арендатора в плане страхования размещенных на складе грузов, а также риска эксплуатации объекта с точки зрения безопасности труда. 

Поэтому мы рекомендуем заказывать услуги генерального подряда с полным сопровождением строительства склада, результатом такого контракта является не построенная "коробка", а введенный в эксплуатацию объект недвижимости.

Расходы при строительстве складов

1. Покупка участка промышленного назначения.
2. Проектирование здания.
3. Получение разрешения на строительство.
4. Строительно-монтажные работы, благоустройство.
5. Подведение инженерных сетей (электроэнергия, газ и пр).
6. Ввод объекта в эксплуатацию

Стоимость 1 Га промышленной земли вблизи КАД (до 10 км) составляет от 12 000 000 руб. до 35 000 000 руб. Наиболее востребованы склады в промзонах: Горелово, Пулково, Шушары, Уткина заводь, Новосаратовка, Ручьи, Парнас, Бугры. Такие промзоны как Янино и Мурино на сегодня имеют проблемы с транспортной доступностью ввиду неразвитой транспортной инфраструктуры. Промзоны Новоселье, Марьино, Бронка, Кронштадт - слишком удалены от центра города, хотя и находятся вблизи КАД. Подробнее о том, где стоит строить спекулятивные склады читайте в нашей статье.

Для расчета возьмем среднюю цену участка - 20 000 000 руб. за 1 Га. 
Строительство склада с проектом и вводом в эксплуатацию - 130 000 000 руб. за 5000 кв.м. Цена 26000 руб/кв.м. с НДС предлагается нашими партнерами - ГК Строй СПб. Реализованные проекты можно посмотреть на сайте и вживую по предварительной договоренности.
Благоустройство, подключение к сетям - порядка 20 000 000 руб. (300 кВа, газовая котельная, вода/канализация для бытовых нужд, асфальтирование, ограждение участка). 

Итого бюджет проекта: 170 млн. руб. за 5000 кв.м. на участке 1 Га. 
Срок проектирования и строительства в среднем - 12 месяцев. 
Цена 1 кв.м.: 34 000 руб. (в том числе НДС-20%).

Доход от сдачи в аренду такого склада при размещении в указанных промзонах составит порядка 470 руб/кв.м. в месяц с НДС (коммунальные услуги - за счет арендатора).

Важно не совершить ошибок при проектировании складского объекта, ведь они могут снизить привлекательность склада для арендаторов, что приведет снижению ставки аренды и увеличению срока реализации склада. Подробнее о популярных ошибках проектирования складов.
Для консультации по оптимальным параметрам склада и правильному размещению склада на участке обращайтесь в SPB4RENT: +79219466808, Антон Шулико, руководитель агентства.
Также читайте наши статьи:
Где выгодно строить склады и Правильный склад для сдачи в аренду

Продолжая пример, можно легко рассчитать окупаемость инвестиций для спекулятивных складских комплексов. При ставке аренды 470 руб/кв.м. в месяц и цене Объекта 34000 руб/кв.м. А также эксплуатационных и операционных расходах, включенных в ставку аренды - порядка 70 руб/кв.м. в месяц. Чистый доход от аренды - 400 руб/кв.м. в месяц, окупаемость при условии 100% заполняемости объекта составит порядка 7 лет (без учета периода строительства).

Ускорить реализацию складских объектов Вам поможет сотрудничество с агентством SPB4RENT. Мы специализируемся на аренде складов и производственных помещений с 2009 года. Мы готовы точно спрогнозировать сроки реализации проекта и арендную ставку склада, также мы готовы приступить к подбору арендаторов на стадии строительства. Наиболее выгодный и безрисковый вариант вложений - это строительство склада под арендатора (built-to-suit). 

Совместно с инвесторами мы реализовали уже несколько проектов складских комплексов от генплана до 100% заполняемости арендаторами. Будем рады начать сотрудничество! Звоните: +78129473277

Статья Forbes: Почему стоит инвестировать в складскую недвижимость.