Инвестиции в склады: плюсы, минусы, окупаемость
Инвестиции в склады: плюсы, минусы, окупаемость

Инвестиции в склады: плюсы, минусы, окупаемость

3 Апреля 2019
Вложение средств в объекты недвижимости позволяет сохранить их в долгосрочной перспективе, а также создать стабильный финансовый поток в пользу владельца объекта. В данном материале мы рассмотрим варианты вложения средств в объекты складской недвижимости, а также плюсы, минусы и окупаемость таких, инвестиционных решений.

Плюсы инвестиций в складскую недвижимость

Вложение средств в создание арендного бизнеса в сфере коммерческой недвижимости это хорошее инвестиционное решение. 
Инвестиции в склады имеют следующие плюсы:
  1. Стабильный спрос на складскую недвижимость в Санкт-Петербурге.
  2. Возможность залога созданного объекта недвижимости для выгодного кредитования Вашего бизнеса.
  3. Удачное решение для объема инвестиций от 50 до 500 млн.рублей.
  4. Относительно быстрый возврат инвестиций — от 7 лет.

Минусы вложений в склады

  1. Относительно невысокая ликвидность при продаже. Торговые помещения, например, более ликвидны.
  2. Высокий порог входа. Для создания минимального складского объекта потребуются инвестиции от 50 млн. рублей с учетом приобретения участка, строительства здания и подведения коммуникаций. Впрочем, у нас есть и отдельные проекты, где возможно приобрести склад от 1000 кв.м. с минимальной площадкой от 10 000 000 рублей.

Риски инвестиций в недвижимость

  1. Риск потери объекта в случае пожара либо рейдерского захвата собственности. Здесь помогает страхование титула и самого объекта.
  2. Создание/приобретение неинтересного арендаторам объекта: удаленный от городской черты объект, ошибки проектирования (неправильная логистика либо деление помещений)
  3. Падение спроса на склады, снижение ставок аренды складов. Эти моменты зависят от состояния экономики и от форматов торговли. Сегодня растущая ежегодно на 70% и более онлайн-торговля стимулирует спрос на склады различного формата и масштаба в городской черте и в ближайших пригородах.

Возможности

  1. Рост стоимости земельного участка ввиду развития города, улучшения транспортной доступности (новые станции метро, дороги). 
  2. Возможность перепрофилирования складов в торговые или сервисные помещения. Смена назначения позволяет порой удвоить арендный доход.
  3. Рост спроса на склады. Актуальная тема в связи с ростом сегмента e-commerce - электронной торговли. Интернет-магазины нуждаются в складах и распределительных центрах больше, нежели в торговых помещениях, впрочем крупнейшие игроки развивают и торговые сети для улучшения сервиса и доступности для клиентов. 

Окупаемость инвестиций в склады

Рассмотрим пример инвестирования в арендный бизнес по сдаче складов. Отметим, что здесь возможен вариант покупки готового арендного бизнеса, либо строительства складского комплекса с нуля. Последний вариант будет более гибким по размеру инвестиции, впрочем, иногда можно очень выгодно приобрести и готовый объект в случае его срочной реализации собственником или банком-залогодержателем. 

Для комфортного маневрирования грузового транспорта на территории коэффициент застройки участка должен быть не более 50%. Таким образом, на участке 1 Га (10000 кв.м.) можно построить до 5000 кв.м. 
Лучше разделить склад на 5 секций по 1000 кв.м. - это снизит требования к средствам пожаротушения в помещениях. 
Наибольшим спросом пользуются современные склады класса A и B

Строительство складского комплекса можно вести поэтапно или реализовать в одну очередь. Главное правильно рассчитать силы, чтобы стройка не остановилась из-за нехватки средств. Даже недостроенный объект нужно содержать и охранять, а это существенные расходы. Сдача объекта в аренду без разрешения на ввод в эксплуатацию, хотя и практикуется некоторыми инвесторами, все-таки затруднительна в связи с трудностями для арендатора в плане страхования размещенных на складе грузов, а также риска эксплуатации объекта с точки зрения безопасности труда. 

Поэтому мы рекомендуем заказывать услуги генерального подряда с полным сопровождением строительства склада, результатом такого контракта является не построенная "коробка", а введенный в эксплуатацию объект недвижимости.

Расходы при строительстве складов

  1. Покупка участка промышленного назначения.
  2. Проектирование здания.
  3. Получение разрешения на строительство.
  4. Строительно-монтажные работы, благоустройство.
  5. Подведение инженерных сетей (электроэнергия, газ и пр).
  6. Ввод объекта в эксплуатацию
Стоимость 1 Га промышленной земли вблизи КАД (до 10 км) составляет от 12 000 000 руб. до 35 000 000 руб. Наиболее востребованы склады в промзонах: Горелово, Пулково, Шушары, Уткина заводь, Новосаратовка, Ручьи, Парнас, Бугры. Такие промзоны как Янино и Мурино на сегодня имеют проблемы с транспортной доступностью ввиду неразвитой транспортной инфраструктуры. Промзоны Новоселье, Марьино, Бронка, Кронштадт - слишком удалены от центра города, хотя и находятся вблизи КАД. Подробнее о том, где стоит строить спекулятивные склады читайте в нашей статье.

Для расчета возьмем среднюю цену участка - 20 000 000 руб. за 1 Га. 
Строительство склада с проектом и вводом в эксплуатацию - 130 000 000 руб. за 5000 кв.м. Цена 26000 руб/кв.м. с НДС предлагается нашими партнерами - ГК Строй СПб. Реализованные проекты можно посмотреть на сайте и вживую по предварительной договоренности.
Благоустройство, подключение к сетям - порядка 20 000 000 руб. (300 кВа, газовая котельная, вода/канализация для бытовых нужд, асфальтирование, ограждение участка). 

Итого бюджет проекта: 170 млн. руб. за 5000 кв.м. на участке 1 Га. 
Срок проектирования и строительства в среднем - 12 месяцев. 
Цена 1 кв.м.: 34 000 руб. (в том числе НДС-20%).

Доход от сдачи в аренду такого склада при размещении в указанных промзонах составит порядка 470 руб/кв.м. в месяц с НДС (коммунальные услуги - за счет арендатора).

Важно не совершить ошибок при проектировании складского объекта, ведь они могут снизить привлекательность склада для арендаторов, что приведет снижению ставки аренды и увеличению срока реализации склада. Подробнее о популярных ошибках проектирования складов.
Для консультации по оптимальным параметрам склада и правильному размещению склада на участке обращайтесь в SPB4RENT: +79219466808, Антон Шулико, руководитель агентства.
Также читайте наши статьи:
Где выгодно строить склады и Правильный склад для сдачи в аренду

Продолжая пример, можно легко рассчитать окупаемость инвестиций для спекулятивных складских комплексов. При ставке аренды 470 руб/кв.м. в месяц и цене Объекта 34000 руб/кв.м. А также эксплуатационных и операционных расходах, включенных в ставку аренды - порядка 70 руб/кв.м. в месяц. Чистый доход от аренды - 400 руб/кв.м. в месяц, окупаемость при условии 100% заполняемости объекта составит порядка 7 лет (без учета периода строительства).

Ускорить реализацию складских объектов Вам поможет сотрудничество с агентством SPB4RENT. Мы специализируемся на аренде складов и производственных помещений с 2009 года. Мы готовы точно спрогнозировать сроки реализации проекта и арендную ставку склада, также мы готовы приступить к подбору арендаторов на стадии строительства. Наиболее выгодный и безрисковый вариант вложений - это строительство склада под арендатора (built-to-suit)

Совместно с инвесторами мы реализовали уже несколько проектов складских комплексов от генплана до 100% заполняемости арендаторами. Будем рады начать сотрудничество! Звоните: +78129473277

Статья Forbes: Почему стоит инвестировать в складскую недвижимость.

Читайте также

Ипотечный калькулятор

Ипотечный калькулятор

Продажа коммерческой недвижимости редко обходится без привлечения ипотечного кредитования.
Для быстрого расчета ежемесячных платежей по ипотеке, пожалуйста, используйте ипотечный калькулятор
Льготное кредитование покупки коммерческой недвижимости

Льготное кредитование покупки коммерческой недвижимости

Для создания благоприятных условий развития субъектов малого и среднего бизнеса (МСП - малое и среднее предпринимательство) в России работает система льготного кредитования, а точнее субсидирования государством процентной ставки по кредитам на приобретение недвижимости и некоторые другие цели малых предприятий.
Покупка коммерческой недвижимости: этапы и налоги

Покупка коммерческой недвижимости: этапы и налоги

В этой статье мы рассмотрим алгоритм выбора и покупки коммерческого объекта, а также рассчитаем налог и льготы по НДФЛ для продавца.

Возврат к списку