Где выгодно строить склады в Санкт-Петербурге?
 Где выгодно строить склады в Санкт-Петербурге?

Где выгодно строить склады в Санкт-Петербурге?

28 Мая 2020
Для любого объекта недвижимости главным определяющим цену продажи или аренды фактором является его расположение. Суперобъект в непопулярном месте будет стоить копейки и приносить только расходы. Склады, конечно, не являются исключением - компании стараются оптимизировать логистику и обеспечить комфортный доступ для сотрудников.

Склады, размещенные далеко от города, обычно стоят в разы дешевле и востребованы у компаний с низким грузооборотом, для которых приоритетом является ставка аренды.

В то же время стоимость строительства склада в СПб или в 50 км от города - одинаковая, единственная возможность сэкономить - это более дешевая стоимость земельных участков.

Сравнение инвестиций в склады в разных местах

Для наглядности рассмотрим пример инвестиций в строительство склада рядом с городом и в 20 км от города:

Площадь участка: 3000 кв.м.
Площадь склада: 1000 кв.м.
Высота склада: 6 м.
Каркасная конструкция + сендвич-панели.
Отопление. Обеспыленный бетонный пол.
Электроэнергия: 50 кВа.
Газоснабжение, котельная: газгольдер.
Водоснабжение/канализация: локально.

Вариант 1. Шушары, 5 км от КАД по Московскому шоссе.
Стоимость строительства склада 1000 кв.м. с учетом инженерных сетей - 33 000 000 руб. с НДС.
Стоимость участка 3000 кв.м.: 6 900 000 руб.
Итого: 39 900 000 руб.

Вариант 2. пос. Тельмана, 20 км от КАД по Московскому шоссе.
Стоимость строительства склада 1000 кв.м. с учетом инженерных сетей - 33 000 000 руб. с НДС.
Стоимость участка 3000 кв.м.: 3 000 000 руб.
Итого: 36 000 000 руб.

Вариант 2 позволил нам сэкономить 3 900 000 руб. инвестиций. Выгодно ли это с учетом разницы арендного дохода от сдачи объектов?

Практика показывает, что ставки аренды будут следующими:
Вариант 1. Шушары - 400 руб/кв.м. в месяц (без НДС). Ежемесячная арендная плата: 400 000 руб.
Вариант 2. пос. Тельмана - 250 руб/кв.м. в месяц. (без НДС). Ежемесячная арендная плата: 250 000 руб.
Для упрощения здесь не будем учитывать операционные и эксплуатационные расходы, которые на одинаковых объектах будут аналогичными (около 60 000 руб/мес с 1000 кв.м.).

Ежемесячная арендная плата за 1000 кв.м. будет выше для Варианта 1 на 150 000 руб. в месяц.
Выходит, дополнительные инвестиции в более выгодное расположение участка окупятся за 26 месяцев (3 900 000 руб / 150 000 руб/мес), о такой окупаемости инвестиций можно только мечтать!

Вывод - близость к городу позволяет увеличить доходной и значительно улучшить окупаемость инвестиций при небольшом увеличении суммы вложений.
Что же делать, если у Вас нет "лишних" средств на покупку более дорогого участка? Разбейте строительство на этапы, для освобождения 3 900 000 руб, например, просто уменьшите площадь здания на 120 кв.м. Легко видеть, что здание 880 кв.м., сданное по ставке 400 руб/кв.м. будет приностить больше склада 1000 кв.м., сданного по 250 руб./кв.м.

Больше информации на тему в нашей презентации: Лучшие локации для строительства складов

Что делать, если у меня уже есть участок в неудачном месте?

Наличие участка в собственности - еще не повод для инвестиций, вы можете продать его и купить участок с более выгодным местоположением и радоваться разумным инвестициями. Какие места демонстрируют низкую доходность складов:
  1. Петергоф, Ломоносов, Кронштадт
  2. Ропшинское шоссе
  3. Новоселье, Аннино
  4. Гатчина, Верево
  5. пос. Федоровское, пос. им. Тельмана
  6. Саперный, Понтонный, Отрадное
  7. пос. им. Свердлова, пос. им. Морозова
  8. Разметелево, Новосергиевка
  9. Щеглово
  10. Кузьмоловский, Скотное, Порошкино
  11. Зеленогорск
Между добром и злом с точки зрения расположения склада находятся:
  1. Красное село, 
  2. Пушкин, 
  3. Колпино, 
  4. Янино, 
  5. Всеволожск, 
  6. Мурино, 
  7. Сертолово,
  8. Вартемяги,
  9. Сестрорецк.
В этих районах встречаются как успешные, так и не очень удачные проекты инвестиций в склады. Инвестировать здесь нужно с особой осторожностью.
Где же стоит размещать склады? Читайте далее! 

Какие промзоны лучше подходят для строительства складов?

Агентство SPB4RENT сдает склады с 2009 года, учитывая стоимость земельных участков и спрос со стороны арендаторов мы рекомендуем следующие зоны, в скобках указана ориентировочная цена земельных участков промназначения:
  1. Шушары (2300 руб/кв.м.)
  2. Горелово (2000 руб/кв.м.)
  3. Уткина заводь / Новосаратовка (3000 руб/кв.м.)
  4. Янино (2500 руб/кв.м.)
  5. Бугры (3000 руб/кв.м.)
Промзоны внутри КАД, конечно, также интересны арендаторам складов, но земельные участки здесь значительно дороже от 5000 руб/кв.м. и выше, а это уже ухудшает экономические показатели инвестиций, ведь сдать значительно дороже склады внутри КАД вряд ли удастся. Поэтому при подборе участка для инвестиций мы предлагаем сконцентрироваться на указанных 5 промзонах вдоль КАД.

Хорошую демонстрацию востребованности складов в разных промзонах иллюстрирует и карта наших сделок:
Где строить склады в СПб

Инвестируете в склады?

Планируете вложить средства в создание складского комплекса? Читайте нашу статью Инвестиции в склады: плюсы, минусы и окупаемость.

Мы будем рады проконсультировать вас:
  1. Подбор участка на продажу.
  2. Расчет стоимости строительства и подключения инженерных сетей.
  3. Выгодные предложения по кредитованию от банков-партнеров.
  4. Проектирование складского здания или комплекса.
  5. Подбор надежного генерального подрядчика для строительства склада.
  6. Технический надзор и ввод в эксплуатацию.
  7. Продвижение объекта, поиск арендаторов.
  8. Управление складским объектом: технические вопросы и арендные отношения.
По сути мы готовы предложить создание арендного бизнеса с нуля и его ведение за разумную плату. Результатом инвестиций является доходный объект в вашей собственности.

Наши преимущества:
  1. Опыт более 10 лет.
  2. Знание рынка аренды складов.
  3. Безупречная деловая репутация.
Будем рады сотрудничеству! 

Антон Шулико, руководитель агентства SPB4RENT
тел: +79219466808
ash@spb4rent.com



Читайте также

Аренда складов во Всеволожске

Аренда складов во Всеволожске

Всеволожск — один из современных промышленных центров Ленинградской области. В статье мы расскажем о его истории развития, о крупных резидентах и складских комплексах района.
Пожары и травмы на складе: как этого не допустить

Пожары и травмы на складе: как этого не допустить

Как предупредить пожары и травмы сотрудников. Почему это происходит, и как организовать работу, чтобы снизить риски.
Промзона «Горелово»

Промзона «Горелово»

Промзона создавалась в начале 2000-х как зона опережающего развития, производственный кластер. Место очень привлекательно для инвесторов из-за близости к портам на Финском заливе и к Санкт-Петербургу.

Возврат к списку