8 советов арендодателям коммерческой недвижимости

Спустя некоторое время после публикации статьи «8 Советов Арендаторам», мы набрались смелости продолжить давать советы об аренде коммерческой недвижимости. Известно, что советовать – дело неблагодарное, так что не судите строго.
1. Компромисс в разумных пределах
В условиях нестабильности рынка многие арендаторы жалуются на недостаток сбыта, денежных средств и пр. Все это выливается в отсрочки, рассрочки, снижения арендной платы и пр. финансовые потери для арендодателя. Отсрочка платежа – это по сути бесплатное кредитование арендатора, но ведь Вы (скорее всего) не являетесь кредитной организацией, то есть не сможете грамотно просчитать риски и получить выгоду от таких операций. Важно принимать решение об отсрочках обдуманно, заполучив при этом максимум финансовых гарантий арендатора (например, имущественный залог), а также нужно иметь ввиду наличие или отсутствие у него задолженностей по зарплате и перед другими кредиторами. Помните, когда вы допускаете просрочку оплат, и не имеете аванса за последний месяц (или два) аренды, финансовые проблемы арендатора становятся Вашими. Вам это нужно?.. Решать Вам.
2. Арендатор обязан………
 В большинстве договоров аренды раздел «Арендатор обязан» занимает более одной страницы, и это правильно. Как арендодателю Вам следует максимально защитить свое право собственности от недобросовестных нанимателей. Важно предусмотреть не только штрафы, компенсации и пр., но и возможность прекращения Договора аренды в уведомительном порядке в случае нарушения важных условий договора. Гораздо проще будет выдворить арендатора-неплательщика, если это предусмотрено договором аренды, нежели по суду.
3. Усы, лапы и хвост… Учитывая специфику российского бизнеса, важно понимать кто Ваши арендаторы. Соберите максимум (в разумных пределах) информации о них – документацию и не только. Наведите справки об истории арендатора через службу безопасности, или если собственной СБ нет – через знакомых. Также стоит проверить наличие исков к Вашему арендатору, это можно сделать на сайте Арбитражного суда РФ по СПб и ЛО: www.spb.arbitr.ru
 Наиболее важна информация о наличии задолженностей у предприятия перед контрагентами и исков к нему. Также постарайтесь выяснить, чем вызвана необходимость переезда – зачастую это связано с нарушением условий договора (по оплате, пожарной и др. безопасности). Ведь никто не выгоняет арендаторов, четко исполняющих условия договора. Возможно, даже стоит получить рекомендации прежнего арендодателя ваших новых клиентов.
4. К Вашим услугам! Постарайтесь создать благоприятную атмосферу для пребывания и работы арендаторов в рамках Вашей территории. Объясните Вашим службам (управления, эксплуатации, безопасности…), что в любой ситуации главное – сохранять хорошие отношения с арендатором, не создавать конфликт. В идеале необходимо максимально исключить общение арендатора с обслуживающим персоналом (эксплуатация, безопасность). Все вопросы сотрудники этих отделов должны задавать отделу управления недвижимостью или управляющему. Который грамотно и в нужный момент донесет эти пожелания до арендатора. Естественно, технари из службы безопасности и отставные военные из службы безопасности не являются мастерами делового общения, от них это и не требуется. Просто объясните, что им следует обращаться к управляющему – и управляющий будет в курсе всех дел и отделу эксплуатации не придется общаться с «чужими». Также для управляющего желательно установить личный контакт с руководителем компании-арендатора, так Вы будете в курсе успехов, неудач и намерений Вашего арендатора. Если Вы узнаете о том, что арендатор съезжает через письмо, то есть одновременно с уведомлением, считайте это Вашей недоработкой – Вы понятия не имеете о намерениях арендаторов.
5. Помогайте! Постоянно демонстрируйте арендаторам готовность помочь в решении их вопросов, касательно пребывания на Вашей территории. Собирайте информацию при помощи анкет, опросов арендаторов, личного общения. Узнайте, что нравится и не нравится Вашим арендаторам. Какие дополнительные услуги они хотели бы получать (покупать) у Вас. Так Вы сможете сохранить сегодняшних и привлечь новых арендаторов. Можно скачать в нашей статье "Анкета арендатора".
Продемонстрировав готовность помочь и быть гибким, Вы крепко привяжете к себе арендатора. Многие арендаторы (поверьте – это так) готовы даже платить больше за хорошее отношение и сервис.
6. Аванс, аванс и еще раз аванс! Как говорится: «Ничто не укрепляет так веру в человека, как предоплата». Ваш договор аренды должен предусматривать оплату арендатором аванса за последний месяц (или два, например) аренды. Требуйте неукоснительного выполнения данного пункта, иначе вы рискуете завести вечных должников без поручителей и гарантий.
7. Вниманию руководителей! Вы директор/собственник/соучредитель? У Вас есть штат управляющих сотрудников? Позвольте им решать вопросы их уровня. Соглашайтесь на переговоры с арендаторами только в крайнем случае и только в присутствии управляющего. Это Ваша команда, работайте как одно целое, прислушивайтесь к мнению персонала. Если же мнение персонала не стоит Вашего внимания – найдите другого управляющего. Нанимайте управляющим того, кто умнее и опытнее Вас в этом. Если угодно, на собеседовании попросите кандидата задать Вам вопрос об управлении недвижимостью, который проявит пробелы в Ваших знаниях на эту тему.
8. «Помоги мне помочь тебе» (с) Будем считать этот совет традиционным – обратитесь к профессионалам – агентствам недвижимости. Как только помещение освобождается, вы перестаете начислять и получать за него аренду. То есть вы теряете деньги каждый день. Безусловно, Ваша задача как можно скорее сдать помещение в аренду. И лучшими помощниками в этом будут для Вас агентства недвижимости. Комиссия агентств, как правило, варьируется от 50% до 100% с месячной арендной платы. Так что если Вы уверены, что сами сдадите Ваше помещение через две недели – обращаться в агентство не обязательно. О том как и зачем общаться с агентствами, читайте скоро в следующей нашей статье.