Вакансия на складах стремится к нулю

В условиях пандемии рынок быстро меняется и, хотя многие компании испытывают проблемы с реализацией продукции, это только подогревает спрос на аренду складов в Санкт-Петербурге, Москве и других регионах.

На начало квартала реальная вакансия на складах стремится к нулю, так на 50 из 60 спекулятивных складских комплексов и зданий, участвующих в нашей аналитике, сданы на 100%. Средняя "температура" по складам - 5% площадей свободны. Если же не учитывать новый корпус Осиновой рощи (свободно 35 из 48 тыс. кв.м.), ведь он только что введен в эксплуатацию, и производственно-складские площади Русского дизеля (свободно порядка 20000 кв.м.), которые приходят в себя после воскрешения из банкротства, реально (без учета вариантов с расселением, строительство и пр) на рынке складов предлагается менее 50000 кв.м. (около 2,5%).

Ситуация довольно устойчива, и ставки аренды складов растут. Относительно 2019 года можно говорить о росте ставок по заключаемым сделкам в 5%, что по сути перекрывают инфляцию. Ставки предложениям местами выросли на 10-15%. Впрочем арендаторы в таких условиях стараются не переезжать без острой необходимости, ведь любое перемещение затратно, а окупить его за счет снижения цены сейчас вряд ли получится.

Отсутствие свободных площадей усугубляется низкой активностью инвесторов и девелоперов складских комплексов. Основной ввод площадей приходится на built-to-suit проекты (под конкретного покупателя/арендатора). Спекулятивными площадями порадовала рынок в этом году только упомянутая выше Осиновая роща, да несколько относительно небольших проектов в Шушарах, Новосаратовке, Фрунзенском районе Санкт-Петербурга. Ряд заявленных на 2020 год проектов застрял в фазе поиска арендаторов. Впрочем, недавний опыт Логопарк М10 (31500 кв.м.) и Осиновой рощи (48000 кв.м.), говорит о том, что предварительные договоры редки, арендаторы рассматривают в первую очередь введенные в эксплуатацию здания. Хотя есть и другие примеры - СК Белые ночи договорился о строительстве склада-холодильника в Шушарах для 3pl оператора Эксклюзив (ввод проект перенесен на 2021 год), а PNK Group успешно реализует один за другим BTS проекты на продажу складов в Шушарах (Вкусвилл, FixPrice и другие).

Рост цены строительства и высокий спрос на склады с одной стороны обещает дальнейший рост ставки аренды и капитализации объектов. В то же время многие инвесторы помнят старые цены строительства (в 2-3 раза ниже, чем сейчас) и оглядываются на курс рубля, который с завидной стабильностью падает, снижая цену в долларах любых российских объектов. На протяжении многих лет одним из лучших вложении рубля остается доллар, но держать крупную сумму средств на счету с учетом периодического дефолта банков - довольно некомфортно, а вкладываться в зарубежную недвижимость при закрытых границах - просто нелепо. И смирившиеся с рублевым доходом инвесторы продолжают развивать рынок складов, ведь именно они оказались наиболее надежным оплотом инвесторов в этот кризис.

Агентство SPB4RENT сейчас выступает идеологом и консультантом ряда проектов по строительству спекулятивных складских комплексов в промзонах Шушары, Горелово, Новосаратовка, Пулково. На фоне низкого предложения арендаторы активнее интересуются проектами built-to-suit и сейчас легче подписывать предварительные контракты на аренду складов на стадии строительства.

В целом, не смотря на высокий спрос, снижение вакансии, рост цен остается номинальным, покрывая ежегодную инфляцию. К реальному росту ставок рынок пока не готов, ведь заполненные склады не являются признаком здоровой торговли. А продолжающееся падение рубля подталкивает к краю экономическую целесообразность деятельности импортеров и всех, кто закупает товары, сырье, материалы, оборудование за валюту.